2020年的东京不动产市场关键词： 外汇收益+房租收益
2020年全球黑天鹅事件频发，全球资本市场轮番上演暴跌与熔断。货币增发、央行大放水、特朗普签署刺激法案，2.2万亿美元（15万亿人民币）流向世界，全球通货膨胀开启。在此经济动荡的局面下，维持资本长期有效的保值增值，成为大家最关注的问题。
国际奥委会正式宣布，决定推迟东京奥运会至2021年夏天举行， 根据日本的经济初步估算，因为奥运赛事，在2013-2030，将损失32万亿日元，约2万亿人民币。这样的经济形势下，2020年投资日本房产是“危”还是“机”？
来源：21财经
在房地产领域的一个规律性论断——短期看政策、中期看货币、长期看人口。如果三个因素都变了，意味着房价趋势发生变化，所以我们从这三点出发，来分析一下2020年日本房产市场的发展趋势。
短期看政策
疫情导致日本旅游业遭受巨大影响。日本各地的旅游设施、住宿设施的大量订单被接连取消，损失惨重。
但是日本政府已经紧急出台了“雇佣调整补助金”政策。根据此政策，1月24日以后，今年和去年同期相比营业额下降了10%以上并且暂时停业的公司，只要加入了雇佣保险，且能够证明受肺炎影响，都可以申请此项补助金。按照公司员工的每日工资的2/3补助，补助金的每日上限为8335日元。也就是说，在经营民宿的日本小公司只要正规交税，都可以申请，用补助弥补损失。
中期看货币
针对疫情及全球性股灾，日本政府推出的规模达2万亿日元，很多人担心大量货币与财政刺激，会稀释日本的资产价格。不可否认，疫情、油市崩盘和股市熔断，对日本经济有较大影响，但是放在全球看，日本在这一轮宽松政策中，相当负责，没有大水漫灌。
这一轮日本投放货币相当于GDP的0.38%，美国已经占5.6%，西班牙15.41%，而中国宣布的25万亿“新基建”，相当于GDP的25%，所以日本资产的保值性仍然较好。
数据来源：Wind、Trading Economics、公开信息整理
货币方面，日元是国际上公认的避险货币。每当有贸易紧张和经济不确定的局势发生，避险资产便会出现上涨，哪怕是在疫情面前也同理。
2008年金融危机，日元上涨20%
2010年欧债危机，日元兑欧元大涨10%
2020年3月9日，受美联储紧急降息影响，日元兑人民币汇率涨破6.8
1997年-2020年美金兑日元走势（数据来源：新浪）
日元汇率上涨直接拉动房产增值，对于已经持有日本房产的投资人来说，日元的又一次上涨无疑是一个收获颇丰的好时机。日元汇率上涨拉动房子增值，你收到的房租也就是现金流，兑换成人民币后流到到你口袋里自然也就多了。
对于还未购入日本房产的投资人来说，一方面，这次上涨也体现着全球的投资家们对于日元作为避险货币的认可；另一方面，日元近期还存在继续上涨的空间收到的房租现金流也会更多，因此购置日本房产配置日元资产，是一种有效的避险理财方式。
长期看人口
投资房产的第一要义是流动性，无论是日本长租公寓投资还是民宿投资。从常驻人口看，虽然日本正处于老龄化，但是由于地方人口不断涌入大城市，住宅又是生活中不可缺少的一部分，这种趋势，就保证了东京大阪等大都市房价和租金的稳定性。在日本高GDP区域的房产，房屋出租率可达90%或以上，收益回报有保障。以东京住宅为例，东京住宅价格相当于北京的7成左右，投资成本较低且回报率相对稳定，不算房屋升值率，东京的长租回报比基本在5-6%之间，短租回报率稳定在7-8%之间。而对于地段较好的民宿，可以达到10%的收益。
出处：东京都政府官网
根据日本不动产流通机构的统计数据显示，在疫情最为严重的2月份，东京二手房成交单价上涨2.8%，房产价格大致在54.76万日元/平米（约为3.6万人民币）。核心位置的地价不降反升，以筑地为例，截止到2020年3月份，地价增值11.6%。
于此同时东京租房市场也未受影响，JKRI于近期发布的调查表明，“全国范围内的租金并没有变化，事实上，从2007年到2020年东京因为大量的人口涌入，租金整体上涨了40%， 因为日本房屋出租快速，收益稳定，交易快速流动性强。甚至单身人士需求的1k和1ldk小户型需求量还有所上升。
奥运会史上首次延期，“机”大于“危”
如果奥运推迟1年，可能会在开幕后将之前一年全球压抑的消费需求（集中在旅游与餐饮）得以集中释放。全球开始执行严格隔离，会压缩全球旅游业与消费，一年后，旅游与消费会有报复性反弹，反弹的聚焦点，会集中在大事件上，比如奥运会、世博会，及相关旅游消费上。
据资料显示：2003年非典与2014年埃博拉病毒，事后的消费反弹，达正常水平下的1.58倍。
因此，如果奥运推迟1年，可能会在开幕后将之前一年全球压抑的消费需求（集中在旅游与餐饮）得以集中释放。
根据CBRE的最新报告预测，到2021年日本的几大住宿需求量较大的都市的现有酒店客房数量都无法满足未来的住宿的需求量，必须要加大新的酒店客房供给。
在这样的局势下，购买日本房产和酒店类资产，仍将是未来五年中，全球资产中的避险港。
株式会社イントランス在日本拥有超过20年的房产开发以及投资服务经验，主要致力于开发、运营适合赴日海外游客入住的相关住宿设施，业务覆盖日本主要的大城市。2006年12月，株式会社イントランス在东京证券交易所MOTHERS市场上市（证券代码3237）。
2019年在中国成立瀛创上海商务咨询有限公司，为中国投资家提供优质的日本房产买卖中介、酒店民宿运营、旧屋设计改造、经营管理签证等服务，致力于实现中高产家庭资产的增值保值。