新民法中不动产领域的买卖租赁
2020年4月1日，日本新民法正式实施。超过200条法规发生变化，这也是日本新民法时隔120年来的首次大变动。
在日本原本就非常完善的房产买卖和租赁相关法律也在这次更新中得到完善，本期就为大家解读一下，这次新民法实施，究竟哪些内容涉及到日本不动产交易和租赁领域，打算在日本投资不动产的各位投资人，在购房之前也有必要对于这些信息做一个充分的了解。
不动产交易
这次修改，对卖方的责任做了更明确的规范，还扩大了买家的权利。修改内容的重点就在于：购买房屋的状态是否与卖家描述的一致。
在不动产交易方面，卖家原需履行的「瑕疵担保責任」被废止，变更为「契約不適合責任」（合同不切合责任）。简单来说，当销售与合同内容不相符的房产项目时，卖方需要承担不履行债务的责任。
对于买家来说，在实行合同不切合责任制度的条件下，卖方将要承担更多的责任，这无疑让购买日本二手中古不动产这一投资项目变得更加安心起来。
首先，让我们来了解一下改正前的民法中规定的瑕疵担保责任的内容。
瑕疵指的是买卖达成物品所存在的品质·性能上的欠缺。对于一处不动产物件，房间漏雨、白蚁导致的木板腐蚀、土壤污染、房屋内在过去曾发生过忌讳的事件、附近有噪音、震动、异臭等都属于瑕疵范畴。
若交易的房屋存在上述瑕疵，但卖家并没有告知，买家也没有发现，则属于“隐藏瑕疵”。而瑕疵担保责任的对象就是这种“隐藏瑕疵”。
在改正前的民法中规定，在房屋销售后，当隐藏瑕疵被发现时，买家在问题发现后的一年内，有权利对卖家提出损害赔偿，不能达成协议的，买家可直接请求解除房屋合同。
但瑕疵担保责任的规定终究只是原则上的规定，在买卖双方同意的情况下，是可以改变原则进行“任意规定”的。如今在日本进行不动产合同签订时，改变原则签订是很普遍的情况。一般来说，卖家所承担的瑕疵担保期间为房屋交接后的三个月。经买主同意，也可以直接全部免去卖家的瑕疵担保责任。
但是，卖家若在明知交易的房屋中存在瑕疵却隐瞒不告知买家，即便在合同中写明了免除瑕疵担保的责任也是无效的，需要按照原则承担瑕疵担保责任。
随着新民法的实施，瑕疵担保责任被废止，“隐藏瑕疵”这个概念也被废止，因为对于瑕疵是否是属于隐藏的，其实是很难去举证的。新民法中规定，不管是否属于隐藏的瑕疵，买家对卖家都可以追究合同不切合的责任。
在新民法中，为了更好地保护买家，卖家必须承担「契約不適合責任」（合同不切合责任），即所销售的物品在种类、品质或者数量相关的内容上与合同内容不匹配时卖方需要承担的责任。
举个极端的例子，假如某买家在看房时，事先发现了交易物件存在漏雨的问题，但在签订合同时发现合同上标明这是没有漏雨的物件，却没有指出来，并签订了合同完成了房屋交易。
在过去实行瑕疵担保责任制度时，买家在购房之前便知道的“漏雨”这个事实，很难被举证为“隐藏瑕疵”，买家在房屋交易后，无法对卖家进行责任追究。
而在新民法规定下，无论瑕疵是否属于隐藏的，都可以根据“与合同内容不符”这一事实，对卖家进行追责，因此卖方必须在出售前就向买家尽可能明确物件的详细情况。
在认定合同不匹配责任的情况下，买方有5项权利可以实施，分别是：追完请求、代金减额请求、催告解除、无催告解除、损害赔偿请求。
其中“追完请求”指的是买方向卖方提出修复房屋瑕疵的请求。比如签订的房屋合同上表明没有漏雨，但实际上却存在漏雨的问题，这时候买家可以向卖家提出修复的请求。
若买家在提出“追完请求”后，若在规定期限内卖家不予修复或没有能力进行修复的，买家可以提出减少购买费用的请求，此为“代金減額請求”。
催告解除指的是，若买方在提出追完请求后，卖方无法对应，买方又不接受减少购买费用的情况下，可进行催告，解除合同并终止交易。一旦如此操作则视为无合同，卖方还需要返还相应费用。
但是，如果合同内容以及交易本身都在社会一般常识的范围内，就不能进行催告解除。
而无催告解除则指的是，当房屋实际与合同内容不匹配时，买方有权不经与卖方沟通直接解除合同，但仅限于「合同目的无法达成时」。
损害请求赔偿指的是，当商品与合同不匹配时，买方有权提出赔偿损失请求。这点在旧民法中也可以基于瑕疵担保责任提出，但与新民法情况不同。新民法中，要求「除非有正当理由归咎于卖方」才可提出。
另外，旧民法中的赔偿损失范围为「信赖利益」，即在合同不成立、无效的情况下，由于相信合同有效而发生的损失。对此，新民法的赔偿损失范围扩大到「履行利益」，其中既包括信赖利益，也包括没有履行合同导致的买方损失。
○ 信赖利益：例如注册费等签订合同所需的准备费用
○ 履行利益：例如转卖和营业利润
以上这些变化，意味着卖方的责任比以往更重了，在合同上记载的内容需要更加谨慎，更加完备。
需要注意的是，上述权利的行使是有时间限制的。要求买方自知悉商品实际情况与合同不匹配之日起一年内提出，否则就不可以再以不匹配为由要求卖方履行相关责任。
但是，卖方如果在签署合同时已知其存在不匹配，那么则另当别论。、
但与瑕疵担保责任的规定相同，「契約不適合責任」（合同不切合责任）同样属于原则上的规定，在买卖双方同意的情况下，同样是可以改变原则进行“任意规定”的。经买主同意的情况下，可以免除卖家的部分契約不適合責任，并可以单独约定履行的期限。
但与过去实行瑕疵担保责任时相比，新民法规定在合同中不允许写出免除一切“契約不適合責任”的字样，如果有需要免除责任的，需要逐条一一写出。
另一点要注意的是，住宅中的设备不适用于该责任。
二手住宅内的设备存在一定的问题并非罕事，不将其纳入对象中，是希望能够尽可能保障常规交易顺利进行。卖方可以将设备相关的问题写入合同的免责部分，并告知买方。如果不告知，即便设置免责条款也无法免责。
房屋租赁
关于房屋租赁，在新民法中主要做了以下几点修改：
房屋出租中
(1) 租客修缮权的完善化
(2) 租期内房产所有权变更相关规定明确化
房屋结束租赁时
(1) 租客恢复原状义务化
(2) 保证金相关的要求明确化
1.租赁不动产时，租客将因自身原因损坏的物件恢复原状变成义务。
△不属于正常损耗的情况，需要租客承担复原义务
在过去，关于在租赁契约中发生的建筑物损坏和恶化的恢复义务方面，在日本国土交通省的「有关恢复原状的纠纷和方针」中有过记载，但是并没有被作为法律明文规定。而这次的新民法则明文规定：如果租客因为故意或者过失而造成房屋损害的情况，租客必须将其恢复原状。
△属于正常损耗的情况，以上责任无需租客承担
但是对因经年劣化产生的墙纸、地板变色或电气设备的故障、磨损等自然老朽而应进行恢复，则不属于租客应承担的义务，
2、保证人的保证范围额度必须明确规定。
通常情况下，在日本租房，租客必须寻找保证人进行担保，才能合法租赁房屋。在新民法实施之前，当租赁的房屋发生拖欠租金、房屋损毁等情况时，保证人基本需要承担100%金额的保证责任。
但是新民法规定，若保证人并非法人身份，则必须登记一定数量的“极度额”，也就是必须明确担保的上限金额额度，没有明确上限金额的保证书无效。
举个例子，在新民法之下，如果租客涉及到的纠纷问题总金额为200万日元，但保证人的“极度额”为100万日元，那么保证人最多只需要支付100万日元。
3、增加租客修缮权利，必要时租客可自行对租赁房屋进行修缮
在新民法实施前，未经房东许可，租客是不允许对房屋内自然损坏或故障的设备进行修缮的。
而在新民法中则规定，租客在租住时若房屋内的设施出现因自然损坏、故障而需要修缮时，遇到向房东提出修理需求但无果的情况，或者在紧急情况下，租客可以根据自己的判断，自行对房间进行修缮。
此外，在建筑物有损坏或者住宅设备存在故障的情况下，租客可以根据其规模和比例申请降低房租，具体降低额度需要与房东交涉，视情况也可以提出解除租赁合同的要求。
4、对押金（敷金）的定义以及归还时间明确化
在改正前的民法中，关于押金（敷金）的定义和押金返还时间等都没有明确的规定。而在新民法中，则明确写明了押金（敷金）的定义，押金（敷金）是在租客不能履行支付租金义务时，充当偿还租金债务欠款的部分。并规定租房时支付的押金原则上需在合同结束时立即清算（押金额度减去未履行支付的租金）返还。
5、租赁中房屋发生产权变更
租赁中的房屋如果所有权出现转让，新房东一定要及时去相关部门办理不动产转移登记手续。如果没有这个证明，租客可以将房租继续交给前房东。
相信此次新民法的修改也是参照了多年来租赁市场的各种纠纷案件，所以此次对于租赁契约中租客、保证人和房东的权益都进行了全面的完善。让租客放心租，让房东放心出租，让日本特有的保证人制度能安心延续。
适用范围
在2020年4月1日前签订合同的，在合同期内适用于改正前的民法，在2020年4月1日后签订或更新合同的，则适用于新民法。