众所周知，日本的房地产市场非常成熟，且早已经有很完善的法律法规和交易机制，经济和政治环境也很稳定，日本的租金水平一直处于世界的前列，租售比较高，一般是4%-8%不等。尤其是国际一线城市东京，租金回报率为5.50%，是全球一线城市中，租金回报率最高的城市之一。
下图是2018城市租金回报率的统计数据：
东京23区面积只有北京4环内大，铁路密度是北京的7倍，人口密度是北京的3倍。这就是东京无空室，投资0风险的原因！根据第一太平洋戴维斯的数据显示：2013年到2019年东京各个区域的公寓入住率为94%~98%，市场需求非常强劲，正是日本房产投资的好时机。
随着即将到来的2020年东京奥运会，东京房地产市场更加火爆。而且近两年以来，日元资产对人民币已经升值12%以上，意味着资本利得远高于市场普通理财收益。加上日本每年6%左右房租收益复利化计算，两年内投资日本房产已经净得20%以上。
李嘉诚曾经说过购置房地产的铁则：地段，地段，还是地段！所以最保值的房地产实际就是地段最好的物件。让我们一起来看看东京23区的地价差别。
那么，日本东京的23个区哪些是房产投资的绝佳地段呢？
从23区中排除掉一些相对偏远冷门的地区，比如板桥区、北区、足立区、荒川区、葛饰区、江户川区，在剩下的17个区中，则可以参考排名，如果有一定经济实力的话，最好还是选择排名前五的中央区、千代田区、涩谷区、港区、和新宿区这五个核心区域。
港区
主要车站：品川、白金高轮、麻布十番、六本木车站等
知名景点：东京铁塔，六本木、庆应义塾大学等
房价情况：每平方米130.82万日元（约合人民币7.9万）
人均年收入：1115.1万日元
港区紧邻东京湾，是一个国际气氛浓厚的地区。也是日本全国人均年收入最高的城区之一。高级住宅街、商店街的麻布、白金与青山，外国游客与酒吧云集的六本木新城，彩虹大桥连接的新兴观光地台场，以及作为东京地标之一的东京铁塔均在港区。
这里还是大使馆聚集区，中国大使馆亦坐落于此。因此在六本木，你还可以看到写有各种语言和风情的小店以及外国人士，人在东京都，却能感受别样的异域风情。
除此之外，港区还是东京23区中拥有最多企业总部的区域。其中不乏外资投行以及大型IT企业。因此，住在港区的也多为企业经营者。据调查，港区住民的10个人里就有1个人是公司的社长。
位于港区的品川站是东京主要的交通枢纽。该站连接多条线，包括山手线和东海道新干线，直达羽田机场和成田机场的铁路分别是京急线及成田特快。
千代田区
主要车站：东京、秋叶原、大手町、神田、霞关车站等
知名景点：皇居、国会仪式堂、千鸟渊、日比谷公园等
房价情况：每平方米186万日元（约合人民币11.2万）
人均年收入：944.5万日元
皇居所在地千代田区是日本名副其实的政治中心所在地，自从德川家康在江户时代统一日本之后，这里就作为江户幕府的大本营成为了国家的中枢。除了皇居，国会议事堂、警视厅、最高法院等国家机构也位于此区，大型金融机关、综合商社和各种报社的总部均设立在此，有着电器街之称的秋叶原车站也位于千代田区。
居住在千代田区的人们大多是出于工作目的。由于地理位置特殊、住宅数量也较少，供不应求的态势致使千代田区的房价在东京都内首屈一指的高。
中央区
主要车站：银座、日本桥、月岛、筑地车站等
主要景点：银座、筑地市场等
房价情况：每平方米76.44万日元（约合人民币4.6万）
人均年收入：634.6万日元
中央区位于东京23区的地理正中心位置，交通十分便捷。到神奈川、埼玉、千叶等地区的交通路线也四通八达。中央区是日本经济、信息、商业等的中心区域，世界闻名的银座商务区位于此处，也有著名的日本银行、东京证券交易所建于此处。是集商业、观光、购物、饮食、艺术等诸多领域的中心区域。
近年来，随着区内不断的填海造地，大量的高层公寓拔地而起，让这里成为了日本金领聚集的区域。比如湾岸地区中的月岛与晴海，这里盖满了超高层高级公寓。也因为2020年奥运村的搭建地被选在此处，因此这里正在被塑造为新兴高级住宅区。
涩谷区
主要车站：涩谷、代代木、原宿、表参道、惠比寿、代官山车站等
知名景点：明治神宫、代代木公园等
房价情况：每平方米94.9万日元（约合人民币5.7万）
人均年收入：801.1万日元
涩谷位于东京都心的西侧，是日本各种时髦及流行的最大发源地，著名的年轻人购物天堂。各种各样的流行文化都是起源于涩谷大街而流行于世。著名的百货店、时装专卖店、饮食店、咖啡店、游乐设施、风俗设施等密集如云。与原宿竹下通一样，这里也是年轻人的娱乐天地，更是与新宿一样被列为“24小时不眠之街”的城区。
涩谷站日均乘降人数超过300万人，是东京圈仅次于新宿站的第二大交通枢纽。眼下由东京急行电铁株式会社等推进的“涩谷再开发项目”正在火热进行中，未来五年内将花费1800亿日元（15.8亿美元）用于涩谷的更新发展，升值空间不言而喻。
新宿区
主要车站：新宿、新宿御苑、高田马场、神乐坂车站等
知名景点：新宿御苑、东京都厅舍、歌舞伎町等
房价情况：平均地价是60.18万日元（约合人民币3.44万）
人均年收入：518.6万日元
新宿区，应该是很多人最熟悉的地方。新宿区与涩谷、池袋并列为东京都的3大副都心之一。在新宿集中了大量的企业总部和政府机关。东京都厅舍即位于西新宿。新宿这一名字来自于甲州街道的宿场町·内藤新宿（ないとうしんじゅく），新宿区在江户时代曾还是有名的红灯区。
新宿车站是全世界人流量第一的大站。包括JR山手线、JR中央本线、JR总武线与私人铁路公司京王电铁、小田急电铁的总部都位于新宿站，周围还有数条地下铁路线行经。
丰岛区
主要车站：池袋、大冢、巢鸭、目白车站等
知名景点：池袋西口公园、太阳城60
房价情况：每平方米61.5万日元
人均年收入：438.6万
丰岛区的人口密度居日本全国之最，集时尚与传统、年轻与老年于一体、富有个性的区域。以池袋车站为中心的池袋商业区位于此处，除此之外，驹込、巣鸭、大冢、目白等地区都是丰岛区境内比较知名的街道。在日本房产投资者中关注度较高的是位于东京都池袋徒步圈内的「要町」区域。
池袋站也是东京第2大的交通枢纽，JR山手线在区内这些地区都设有车站，还有地下铁、私铁等，是交通十分便利的地区。到羽田，成田机场的巴士也有很多。
台东区
主要车站：上野、浅草、秋叶原
知名景点：上野恩赐公园
房价情况：平均地价是59.11万日元（约合人民币3.38万）
人均年收入：385万日元
东京各特别区中面积最小的区域，该区有三个著名的地方，上野，浅草，秋叶原。长久以来，该地区聚集了很多外来人口，靠近东京大学这边，以上野恩赐公园和东京国立博物馆为中心，构成文化圈，有比较浓厚的人文气息。
文京区
主要车站： 芡实站，白山站，江户川桥站
知名景点：东京巨蛋，六义园
房价情况：每平方米69.58万日元（约合人民币3.98万）
人均年收入：610.0万日元
跟它的名字一样，文京区是东京23区中文化气息最浓厚的一个区。该区集中了日本不少的国私立大、中、高等学校，因而得有文化教育区之美名，日本最高学府-东京大学的本部校区(本乡总校区)即在本区。也是东京的“医都”，多家大型医院都建在文京区内。
此外，1990年落成的东京巨蛋新城及其周边的大型游乐区带动了其商业的发展，因此集教育、商业、娱乐设施于一身的文京区成为了许多人的居住选择地。
目黒区
主要车站：中目黒、祐天寺、学芸大学
知名景点：目黑川
房价情况：每平方米69.87万日元（约合人民币4.2万）
人均年收入：602.0万日元
目黑区位于世田谷区、品川区与涩谷区中间，春季的目黑川樱花景色举世闻名。这里聚集着众多知名商店、餐厅和幽静的住宅区，其安静优美的环境吸引了不少的游人和艺术家来到这里，日本第一高塔东京晴空塔位于目黒区，东京第一家星巴克甄选旗舰店也开业于此。
品川区
主要车站： 目黑站、五反田站、大井町站
房价情况： 平均地价是60.13万日元（约合人民币3.43万）
人均年收入： 427万日元
2020年东京奥运会、残疾人奥运会的部分项目预定在品川区内举办。因此，很多日本人和外国游客将会聚集在此，住宿需求一定会增加。在东京23区内，品川区的总体地价处于中等微上的水平。
日本房产投资选址的参考建议：
1.交通便利为首选。日本公共交通十分便捷，多数人出行都是靠电车地铁。所以，交通便捷是上班族首要考虑的。那些交通便捷的房子，是租房市场的抢手货。
2.投资大学附近房产性价比最高。日本大学住宿名额有限，绝大部分的学生不得不考虑自己在学校周围租房子住，完全不愁租不出去。
3.太便宜的房产不建议买。“低价高回报”、“抄底白菜价”，这些你肯定曾经看到过，很多对日本房产不太了解的人会因为价格低就选择了这类房产，但越便宜回报率越高的房子风险只会更大，还是建议选择热门城市投资。
4、一定要考虑地段。花5000万日元，在东京的足立区可以买3LDK(3居室加一厅)的公寓，跑到六本木就只能买1室1厅的小户型公寓了。所以无论你是买来投资或者自住，地段一定是您首先要考虑的因素之一。总体来说，东京西南地势较高，地盘不容易被液化，降低了灾难发生的可能性和损坏程度，因为富人一般都会买在西南部，导致西南价格会比东北部价格要高。